2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。今年是我国第三个民法典宣传月，主题为“美好生活·民法典相伴”。

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案 例：

遇到一房二卖，怎麽保护自身权益？ 

争议焦点：被告郑某、乔某对案涉房屋的占有效力是否优于原告任某某对案涉房屋的产权变更登记效力？买受人任某某对于办理产权证书是否存在恶意？

原告任某某提出诉讼请求：一、判令二被告立即腾出位于朝阳市双塔区的房屋；二、案件受理费等由二被告承担。事实及理由：原告因结婚需要购买婚房一套位于朝阳市双塔区，原告支付了全部的房屋价款，于2019年11月16日签订了房屋预售合同，于2021年7月26日在朝阳市自然资源局办理了不动产权利证，2020年原告与朝阳业之峰装饰装修工程有限公司签订了房屋装修合同，装修公司一直迟迟不能完成装修，后原告发现二被告在原告购买的房屋中居住，多次找到装修公司协商未果，故诉至法院请求保护原告的合法权益。

被告乔某、郑某辩称，原告的诉请于法无据，应依法驳回原告诉讼。原、被告均从案外人杨某处购买房屋，本案属于典型的一房二卖，2019年7月18日同杨某签订房屋买卖合同，给付40万元房款，将房屋交付给被告使用至今。原告是2019年11月16日与杨某签订的房屋购买合同，并于2021年7月26日办理了房屋产权证，杨某交付房屋的行为使二被告取得了房屋的合法占有权，而原告在购买房屋之前，明知二被告占有房屋还签订合同，办理手续，该房屋产权自始至终就有瑕疵，依据关于审理商品房买卖合同案件若干规定司法解释第七条，应驳回原告的诉请。

本案系典型的一房二卖，即：出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个不同的买受人。司法实践中一般按照以下权利顺位予以保护，即：如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

本案原告已办理房屋所有权登记，实际取得案涉房屋的不动产产权证书，理应享有案涉房屋的所有权，原告据此提起排除妨害诉讼要求被告腾房，于法有据。但是，本案原告购房及取得案涉房屋所有权的行为如存在恶意，则不得优先于已经合法占有该房屋的前买受人郑某。故，本案的核心问题系后买受人任某某对于办理产权证书是否存在恶意，即任某某是否明知案涉房屋已出售给郑某。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十六条：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失”之规定，任某某就案涉房屋办理产权登记的行为，未尽审慎注意义务存在过失，房屋交易及办理产权登记不属善意。而法院对原告任某某的诉讼请求则是依法予以驳回。

法律小贴士：

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十六条

受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。